国务院官宣！“十五五” 规划出炉：15 万亿来了，老破小迎重大红利

2026 年 5 月 28 日，国务院正式印发《城市更新 “十五五” 规划》（国发〔2026〕12 号），这份 5 月 22 日签发的**级专项规划，终结了城市更新 “地方碎片化探索” 的阶段，以15 万亿元总投资的史诗级规模，为未来五年城市发展锚定方向今日头条。规划明确，我国城市发展已从 “大规模增量扩张” 全面转向 “存量提质增效”，一场覆盖老旧小区、危旧房、地下管网的系统性改造全面启动，核心城区 “老破小” 正式迎来价值重估的重大红利期。

一、顶层定调：从 “摊大饼” 到 “绣花针”，存量时代正式来临

此次《城市更新 “十五五” 规划》是我国首个城市更新领域**级专项规划，标志着城市更新从民生工程升级为**战略，形成 “**统筹、省市推进、区县落实” 的三级联动体系。规划开篇明确核心判断：我国城镇化已进入稳定发展期，城市建设告别 “大拆大建、外延扩张” 的增量狂欢，转向 “盘活存量、精细提质” 的深耕阶段。

这一转变背后，是我国房地产市场底层逻辑的根本性重构。过去三十年，楼市核心驱动力是 “增量开发”，地方政府依赖卖地建新城，房企聚焦新房销售，市场奉行 “买新不买旧”，房龄超 20 年的 “老破小” 长期被贴上 “贬值资产” 标签。而 “十五五” 规划的落地，彻底终结这一逻辑 —— 未来五年，**不再盲目批复新区开发，资源全面向存量房、老城区、旧社区倾斜，“房龄” 不再是贬值枷锁，反而成为享受改造红利的 “入场券”。

从数据看，“十四五” 时期我国已完成加装电梯 12.9 万部、改造地下管网 84 万公里、打造口袋公园 1.8 万个，为城市更新奠定基础中国政府网。而 “十五五” 规划将规模拉升至史诗级别，权威测算显示，未来五年城市更新总投资不低于 15 万亿元，年均投入 3-4 万亿元，相当于每年再造一个中等经济体，规模远超 “十四五” 时期中华人民共和***发展和改革委员会。其中仅地下管网更新就将拉动投资约 5 万亿元，老旧小区改造、城中村整治、完整社区建设同步发力，构建全方位存量提质体系。

二、15 万亿投向何处？四大硬核工程直击民生痛点

15 万亿元投资并非 “撒胡椒面”，而是精准聚焦老旧小区、危旧房、市政管网、配套设施四大核心领域，以 14 项重大工程为抓手，推动老城区 “脱胎换骨”。每一项工程都直击民生痛点，让 “老破小” 从 “没人爱” 变成 “香饽饽”。

（一）11.5 万个老旧小区全面焕新，“老破小” 变 “新洋房”

规划明确，“十五五” 期间将新开工改造城镇老旧小区 11.5 万个，重点覆盖 2000 年前建成、失修失养严重的老社区。改造不再是 “刷墙铺路” 的表面功夫，而是构建 “基础改造 + 完善提升 + 智慧赋能” 的三层体系。基础层由财政兜底 80%-90%，全面更换老化水电燃管线、修复外墙屋顶、清理消防通道，消除安全隐患；完善层重点推进加装电梯、新增停车位、建设口袋公园，一线城市单部电梯补贴 20-30 万元，二三线城市补贴 5-15 万元；提升层配建社区食堂、养老驿站、托育中心，打造 15 分钟生活圈，让老小区配套不输新楼盘。

（二）50 万套危旧房整治，消除安全隐患 + 原址焕新

针对房龄超 30 年、存在结构安全风险的 C/D 级危旧房，规划提出改造城镇危旧房约 50 万套（间），采取 “加固维修 + 原址重建” 双模式。对结构尚可的房屋进行抗震加固、主体修复；对无加固价值的危房，允许 “原拆原建”，业主同意率达标即可启动，户均面积可适度增加，彻底解决安全隐患。杭州浙工新村通过该模式实现户均增建 12 平方米，房产价值增长超 30%，成为典型示范。

（三）77 万公里地下管网换新，打通城市 “血脉”

地下管网是城市的 “里子”，老旧管网漏水、爆管、供暖不足等问题长期困扰居民。规划部署建设改造城镇地下管网 77 万公里，涵盖燃气 20 万公里、排水 17.5 万公里、供水 17.5 万公里、供热 12 万公里，同步推进智慧化改造中国政府网。改造后，老小区将彻底告别 “逢雨必涝、冬冷夏热”，居住品质实现质变，为 “老破小” 价值提升筑牢基础中华人民共和***发展和改革委员会。

（四）完整社区 + 老旧街区活化，重塑老城价值

规划提出改造提升老旧街区厂区 1500 个、城中村 4000 个，推动老城区连片更新。摒弃 “一拆了之”，保留城市肌理和历史风貌，将老旧厂房改造为文创园区、科创孵化器，老旧街区升级为特色商业步行街。同时，全面推进完整社区建设，补齐教育、医疗、养老、文化等公共服务短板，让老城区既有 “烟火气”，又有 “高品质”。

三、红利兑现：老破小价值重估，三类资产迎来爆发

15 万亿城市更新投资，最终将通过价值重估传导至房产市场，长期被低估的 “老破小” 迎来史诗级红利，楼市分化逻辑彻底改写。

（一）核心区老破小：地段 + 改造双重加持，价值逆袭

位于主城区、近地铁、带**学区的老破小，是此次政策最大受益者。改造后，居住舒适度追上新房，而核心地段、成熟配套的优势无法复制，二手房价普遍上涨 10%-25%，租金提升 10%-30%。北京东城区一套 60㎡老房，业主仅自付 800 元完成基础改造，每月租金上涨 300 元；加装电梯后，四楼以上房源价格提升 10%-15%，成交周期缩短 40%。

（二）纳入改造计划的次老小区：性价比凸显，流动性增强

房龄 15-30 年、楼栋结构完好、纳入地方改造清单的小区，将迎来 “低成本、高回报” 机遇。这类小区无需大规模重建，通过电梯加装、管网更新、配套完善即可实现品质跃升，改造后单价可提升 8%-12%，且总价远低于同地段新房，成为刚需和改善群体的首选。

（三）危旧改试点小区：原拆原建，资产翻倍

**条件的 C/D 级危房，通过 “原拆原建” 实现户型优化、面积增加，资产价值直接翻倍。与拆迁不同，原拆原建无需外迁，业主自筹资金比例低，还能享受政策补贴，彻底改变 “老房 = 贬值” 的认知。

与此同时，楼市分化进一步加剧：远郊新区、无配套、房龄超 30 年且无改造计划的房子，将加速贬值。这类房产既无核心地段支撑，又无政策红利加持，在存量房时代流动性持续萎缩，成为 “烫手山芋”。

四、资金保障：多元投融资体系，确保 15 万亿落地

15 万亿投资规模空前，“钱从哪来” 是关键。规划构建 “政府引导 + 市场主导 + 居民合理分担 + 金融支持” 的可持续投融资体系，确保资金足额到位。

政府层面，中央财政安排625 亿元老旧小区改造补助资金，地方配套专项债、超长期国债，重点支持基础改造和公共配套建设。市场层面，鼓励社会资本参与，通过 REITs、资产证券化、银团贷款等模式，吸引房企、基建企业入局老旧街区活化、完整社区运营等项目。居民层面，遵循 “谁受益、谁出资” 原则，承担电梯加装、室内改造等部分费用，比例控制在总成本 10%-20%。金融层面，政策性银行提供长期低息贷款，商业银行推出老旧小区改造专项信贷产品，为项目和居民提供资金支持。

这套多元投融资体系，既避免了政府财政单打独斗，又调动了市场和居民积极性，确保 15 万亿投资不悬空，改造工程稳步推进。

五、市场启示：2026 年买房逻辑重构，存量红利成核心主线

城市更新 “十五五” 规划的落地，不仅是政策调整，更是楼市逻辑的根本性变革，对购房者、投资者、业主均有重要启示。

对购房者而言，告别 “盲目追新”，转向 “优选存量”。2026 年及未来五年，买房**选核心城区、房龄 15-30 年、近地铁 / 学区、纳入改造计划的老小区，这类房产性价比高、红利确定性强。坚决避开远郊期房、无配套老破大、房龄超 30 年且无改造规划的房产，规避贬值风险。

对存量房业主而言，珍惜核心区老房，主动对接改造。持有核心地段老破小的业主，无需焦虑贬值，积极配合电梯加装、管网改造等工程，改造后资产增值可期。同时，可借助改造红利优化资产配置，卖掉远郊劣质房产，置换核心区**老房，把握时代风口。

对楼市整体而言，存量房时代正式到来，“老房红利” 成长期主线。未来五年，新房市场规模逐步收缩，存量房交易占比持续提升，城市更新将成为楼市稳定发展的核心引擎。房龄不再是唯一衡量标准，地段、配套、改造进度将成为决定房产价值的核心因素。

国务院官宣的城市更新 “十五五” 规划，是中国房地产从增量扩张转向存量提质的历史性转折点。15 万亿元真金白银砸向存量房，11.5 万个老旧小区焕新、50 万套危旧房整治、77 万公里管网升级，每一项都直击民生痛点，每一笔都为老破小注入价值动能中华人民共和***发展和改革委员会。

过去，老破小是市场边缘的 “价值洼地”；未来，核心区老破小将成为政策红利的 “价值高地”。楼市逻辑已变，买房看存量、保值靠改造将成为未来五年的核心共识。对于普通人而言，看懂城市更新的时代机遇，守住核心区存量房产，就是握住了下一轮楼市红利的钥匙。